artikel

Kom in actie bij te hoge huur

Strategie

Sinds 2008 zijn de huurprijzen stevig gedaald. Maar er is nog steeds een grote groep ondernemers die te veel huur betaalt. Ga na of u tot die groep behoort en onderneem zo nodig actie. Als u de juiste argumenten aandraagt, zal de verhuurder openstaan voor uw voorstel.

Kom in actie bij te hoge huur
RIJSWIJK – Papiergeld en muntgeld in portemonnee. ANP PHOTO XTRA KOEN SUYK

Contract is contract, zullen de meeste ondernemers denken. Klopt natuurlijk. Maar het is niet voor niets dat de huurprijzen de afgelopen jaren zijn gedaald. Omzetten en marges stonden onder druk. Ondernemers kregen steeds meer moeite om een behoorlijk rendement te behalen. Voor velen was dat het sein om eens naar de huur te kijken en om daar in overleg met de verhuurder wat aan te doen. Dit leidde in veel gevallen tot huurprijsverlagingen.

1. Huurverlagingscheck
Wanneer is de huur te hoog? In zijn algemeenheid mag de huur van een bakkerij niet meer dan 4 à 5 procent van de omzet bedragen. Om meer inzicht in de materie te krijgen, zou u kunnen kiezen voor
de huurverlagingscheck van Flynth. ‘Deze verstrekt advies over een verantwoorde en marktconforme huurprijs’, zegt Ton Paalman, een van de adviseurs van Flynth.

2. Huur per meter
De adviseurs van Flynth beoordelen de huurprijs vanuit twee invalshoeken. De eerste: komt de huur per vierkante meter overeen met de huur van vergelijkbare panden? De tweede: is er in relatie tot de
bestaande en toekomstige exploitatie van het bedrijf sprake van een verantwoorde huurprijs? Paalman: ‘Het doel is om te komen tot een verantwoorde exploitatie. Ook de verhuurder heeft daar belang bij. Wat heeft hij aan een huurder die vertrekt omdat deze de huur niet kan opbrengen? Je hebt zomaar geen nieuwe huurder voor een pand gevonden. Door de prijs aan te passen krijgt de verhuurder meer zekerheid op de lange termijn.’

3. Stappenplan
De huurverlagingscheck bestaat uit een aantal stappen.
1. Intake. In een persoonlijk gesprek neemt de adviseur de situatie met de ondernemer door.
2. Onderzoek. Flynth onderzoekt uw huidige huurprijs en de huurvoorwaarden. En checkt de huurlasten in relatie tot de exploitatie.
3. Besproken wordt of een gesprek met de verhuurder zinvol is. Beide partijen zetten een strategie uit,
zodat het verzoek gedegen kan worden onderbouwd.
4. Overleg en onderhandeling met de verhuurder.
5. Het vastleggen van gemaakte afspraken.
6. Stap 6 wordt alleen gezet als de huurder niet tevreden is over de uitkomst van de gesprekken. Er wordt dan een vervolgstrategie bepaald. Mogelijk volgen er gerechtelijke stappen.

4. Verhoging 
Een huurder die zijn huurprijs aangepast wil zien, zal gedegen te werk moeten gaan. De feiten en argumenten moeten kloppen. Als hij zich niet goed voorbereidt, loopt hij het risico zichzelf te kort te doen. De huurder neemt dan genoegen met een kleine verlaging van de huurprijs, terwijl er veel meer had ingezeten. Paalman: ‘In geval van een juridische procedure is het zelfs mogelijk dat de rechter zich uitspreekt voor een verhoging van de huurprijs of op verzoek van de verhuurder overgaat tot ontbinding van het contract. Tamelijk veel factoren spelen een rol. Behalve de verhouding tussen huur en omzet zijn dat onder meer de verhouding tussen WOZ-waarde en huurwaarde en de huur in relatie tot omliggende panden. Die factoren zul je allemaal op waarde moeten inschatten.’

5. Casco
De huurprijs wordt niet in alle gevallen in één keer verlaagd, er zijn ook andere oplossingen. Soms
kiezen verhuurder en huurder ervoor om de huur in stappen te verlagen. Het komt ook voor dat
ze overstappen op de huur van het casco-gebouw. Voorzieningen, zoals cv-ketel, zijn hier niet bij inbegrepen. Paalman: ‘Deze komen dan geheel of gedeeltelijk voor rekening van de huurder, die in ruil daarvoor in huurverlaging krijgt.’

6. Loze meters
Veel bakkerijen zijn gevestigd in karakteristieke panden die veel vierkante meters bevatten. In sommige gevallen worden die meters niet meer allemaal gebruikt. Dit kan het geval zijn als de bakker is gestopt met het zelf bakken van brood. Daarover zegt Paalman: ’In bepaalde gevallen kan de ondernemer die ruimte benutten voor andere activiteiten, ijsverkoop of workshops bijvoorbeeld. Maar in de meeste gevallen zal dat moeilijk zijn en kan de ondernemer met die ruimte heel weinig tot niets. In dat geval kan besloten worden om de huur voor deze loze ruimte drastisch te verlagen, zodat de bakker in staat is om zijn zaak voort te zetten.’
7. Aanvalsplan
Huurverlaging is niet altijd dé oplossing voor de ondernemer. In sommige gevallen zijn de resultaten dermate slecht, dat het bedrijf op de wat langere termijn niet meer te redden is. De verhuurder, die inzage in de boeken wenst en krijgt, zal in dat geval niet zo snel genegen zijn om de huur terug te brengen. Hij ziet immers dat de bakkerij nog maar kort heeft te gaan en dat hij de huurder snel kwijt raakt. Paalman: ‘In dat geval heeft het niet zo veel zin om te vragen om huurverlaging. Tenzij de ondernemer een overtuigend aanvalsplan op tafel kan leggen waarmee het voortbestaan van zijn zaak is gewaarborgd.’

8) Relatie goed houden
De adviseurs van Flynth raden af om te gaan onderhandelen met het mes op tafel. Ze dragen liever
inhoudelijke argumenten aan om vervolgens naar oplossingen te zoeken die voor beide partijen acceptabel zijn. Paalman: ‘Wij hebben graag dat de relatie tussen huurder en verhuurder goed blijft en dat ze inzien dat ze een gezamenlijk belang hebben. Dat is voor beide partijen doorgaans het beste.’

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels